В конце 1980-х мы с Ким начали вкладывать средства в небольшие дома для одной семьи. Когда пришло время переходить к более крупным объектам недвижимости, мы приобрели многоквартирный жилой дом в центре Портленда, штат Орегон.
Мы заплатили всего 105 000 долларов за здание, и владелец позволил нам положить очень мало и понес записку. Это было в труднодоступном районе Портленда, поэтому цена была такой хорошей, но мы с Ким были убеждены, что этот район очистится по мере роста Портленда.
Сегодня, спустя почти 20 лет, здание все еще находится в плохом районе. В нашей панике, чтобы ввести людей в многоквартирный дом, мы не очень хорошо проверяли потенциальных арендаторов. Мы не проводили проверку кредитоспособности и не требовали проверки криминального прошлого. После того, как здание было заполнено, у нас начались настоящие проблемы.
Бои в пятницу вечером
Однажды ночью, когда мы с Ким заканчивали ужинать, позвонил полицейский и попросил одного из нас прийти в квартиры. Когда я пришел в здание теплой летней ночью, я обнаружил, что арендатор из блока № 4 висит на балконе и кричит на арендатора, который жил под ним в блоке № 1.
Я подошел к офицеру, который позвонил и спросил, в чем проблема. Посмеиваясь, молодой полицейский сказал: «Парень, который живет наверху, является трансвеститом».
"Ой." Это было все, что я мог сказать.
«А женщина, которая живет под ним, это проститутка».
"Ой."
Офицер продолжил: «... и спор о том, кто лучше выглядит».
Хихикнув вслух, я спросил: «А кто выигрывает спор?»
"Я не могу сказать", сказал офицер. «Парень наверху старше, поэтому он указывает на свою собственную фотографию, когда он был моложе. И проститутка выставляет напоказ свои вещи прямо здесь, на улице, утверждая, что она моложе и горячее. Возможно, мне придется арестовать ее за непристойное разоблачение, если она больше снимает ".
Собралась толпа, люди смотрели в окна или стояли на улице и смотрели. По-видимому, это было намного интереснее, чем что-либо по телевизору.
В конце концов спор прекратился, и через несколько месяцев проститутка пошла дальше.
Вещи нагреваются
Вскоре после этого молодая одинокая мама, которая хотела переехать в здание, рассказала мне о том, как ей не повезло, и она не смогла найти страховой депозит.
Чувствуя жалость к ней и двум ее детям, я нарушил свои собственные правила и снял ей квартиру, которую только что освободила проститутка.
Три недели спустя пожарная служба позвонила, чтобы сказать, что в одном из моих подразделений произошел пожар. Прибыв на место происшествия, мне сообщили, что молодая мама устроила пожар на полу квартиры, чтобы согреться.
Этот пожар почти положил конец моей карьере инвестора в недвижимость. Я был настолько сыт по горло недвижимостью, арендаторами и управлением недвижимостью, что почти подумал об инвестировании в паевые инвестиционные фонды.
Адвокаты богатых
Многие начинающие инвесторы в недвижимость вскоре покидают профессию и инвестируют в хорошо диверсифицированный портфель облигаций. Это потому, что когда вы инвестируете в недвижимость, вы часто видите сторону человечества, от которой вас защищают акции, облигации, взаимные фонды и сберегательные деньги.
Я говорю не только о бедных арендаторах. Некоторые из худших арендаторов, с которыми я столкнулся, были состоятельными, хорошо образованными людьми. На самом деле, по моему опыту, они часто худшие.
Много раз, вместо того, чтобы просто взять свои телефоны и вызвать менеджера по строительству на месте, чтобы решить проблему, эти люди вызывают своего адвоката (который неизменно находится на быстром наборе номера) и сначала угрожают судебным процессом.
Вместо того, чтобы выходить из недвижимости с этим зданием, которое мы рассматривали, мы с Ким обратились за советом к профессиональным инвесторам в недвижимость. Мы рады, что сделали это: некоторые из уроков, которые мы извлекли из фиаско в многоквартирном доме из шести квартир, сделали нас очень богатыми.
Три простых правила
Как я уже говорил много раз, ошибки предназначены, чтобы сделать вас богатым. Три из бесценных уроков, которые мы с Ким извлекли из этого опыта:
1. Решите, собираетесь ли вы быть хозяином трущоб или арендодателем.
Один из способов, которым некоторые инвесторы зарабатывают много денег, - это собирать арендную плату, но не ремонтировать и не ремонтировать здание. В течение ряда лет собственность ухудшается, как и арендаторы. Затем владелец выставляет недвижимость на продажу по проблемной цене, надеясь, что настоящий арендодатель придет и восстановит проект.
Сегодня один из способов увеличения богатства Ким и меня - это поиск недвижимости, которой управляют трущобы. Мы покупаем их по хорошей цене, реабилитируем их, избавляемся от плохих арендаторов, приводим хороших арендаторов, увеличиваем арендную плату (что увеличивает оценочную стоимость имущества) и выкупаем увеличенную акцию без налога. Затем мы переходим к поиску более плохо управляемых свойств.
2. Решите, собираетесь ли вы быть мелким менеджером или крупным инвестором.
Еще один урок, который мы извлекли из профессиональных менеджеров, заключается в том, что экономически невыгодно нанимать более высокооплачиваемых управляющих имуществом с высшим образованием, если в здании менее 100 квартир. Иными словами, мы узнали, что если в здании было менее 100 единиц, мы с Ким были фактическими менеджерами.
Это вдохновило нас на написание долгосрочного плана, в котором было указано, как мы будем постепенно покупать все большие и большие здания до тех пор, пока в один прекрасный день мы не сможем купить великолепные здания в больших кварталах по 100 и более единиц.
Это был 10-летний процесс. Сегодня мы владеем более чем 1000 квартир и имеем хорошо обученное профессиональное руководство, которое контролирует недвижимость. Управление собственной собственностью может быть постоянной работой. Вот почему мы предпочли бы платить людям за управление нашей собственностью, что позволяет нам быть инвесторами.
3. Ошибки хороши.
Это человеческая природа - обвинять кого-то другого в своих недостатках или расстройствах. Я встречал много людей, которые могут сказать только ужасные вещи о недвижимости и управлении недвижимостью. Я уверен, что большинство историй основаны, в некоторой степени, на фактах. Но ошибки - это часть жизни, и мы учимся делать их, а не избегать их.
Например, мой друг недавно приобрел многоквартирный дом на 120 квартир в качестве своей первой инвестиции в недвижимость. Он никогда не спрашивал у нас с Ким никаких советов - даже после того, как узнал, что мы перешли на покупку того же комплекса.
Его первая инвестиция в недвижимость сейчас пожирает его заживо, и в результате он говорит, что вся недвижимость - плохая инвестиция. Он обвиняет всех в своих ошибках. Но, как я люблю говорить: «Слово обвинять означает« быть хромым ».
Сегодня его трущобы из 120 штук продолжают разрушаться, пока находятся на рынке. В результате это выглядит как лучшая инвестиция для меня и Ким каждый день.
Полный пост | Понедельник, 11 декабря 2006 г. | Автор: Роберт Кийосаки