"Есть ли пузырь на рынке недвижимости?" Это вопрос, который мне задавали неоднократно. Когда я отвечаю честно - «Я надеюсь на это» - страх моих спрашивающих иногда превращается в гнев.
"Вы хотите, чтобы рынок рухнул?" - недоверчиво спросил один молодой человек, посетитель выставки «Real Estate Wealth Expo» в Далласе, где я выступал.
«Да», - ответил я. «Я люблю крах рынка».
Видимо, не желая услышать остальную часть моего объяснения, молодой человек растоптал бормотание слова, которое звучало как «идиот».
Я уже освещал эту тему взлетов, падений и пузырей в своих колонках и книгах, но, поскольку мир, похоже, находится на грани столь многих различных взлетов и падений, я думаю, что сейчас самое время вернуться к нему.
За эти годы я прочитал несколько книг на тему взлетов и падений. Почти все они охватывают тюльпановую манию в Голландии, пузырь Южных морей и, конечно, Великую депрессию. Одна из лучших книг - «Это может случиться снова?» - был написан в 1982 году нобелевским лауреатом Хайманом Мински. В этой книге он описал семь этапов финансового пузыря. Они есть:
Этап 1: финансовый шок
Кризис начинается, когда финансовое нарушение меняет текущее экономическое положение. Это может быть война, низкие процентные ставки или новые технологии, как это было в случае доткомовского бума.
Этап 2: ускорение
Не все финансовые потрясения превращаются в бум. Требуется топливо, чтобы зажечь огонь. После 11 сентября я считаю, что топливо на рынке недвижимости было паническим, так как фондовый рынок рухнул и процентные ставки упали. Миллиарды долларов попали в систему от банков и фондового рынка, и произошел самый большой бум в истории недвижимости.
Этап 3: Эйфория
Мы все пропустили бум. Мудрый инвестор знает, что нужно ждать следующего бума, а не прыгать, если он пропустил текущий. Но когда ускорение превращается в эйфорию, врываются большие дураки.
К 2003 году каждый дурак попадал в недвижимость. Девушка из кассы в моем местном супермаркете передала мне свою недавно напечатанную визитную карточку агента по недвижимости. Рынок жилья стал горячей темой для обсуждения на вечеринках. «Flipping» стал модным словом на собраниях PTA. Дома стали банкоматами, поскольку должники по кредитным картам брали долгосрочные кредиты для погашения краткосрочной задолженности.
Ипотечные компании рекламировались неоднократно, призывая людей занимать больше денег. Специалисты по финансовому планированию, уставшие объяснять своим клиентам, почему их пенсионные планы потеряли деньги, соскочили с корабля и стали ипотечными брокерами. В течение этого эйфорического периода любители полагали, что они были гениями недвижимости. Они расскажут всем, кто послушает, сколько денег они заработали и насколько они умны.
Инсайдеры продают посторонним. Большие дураки теперь попадают в ловушку. Последние дураки - те, кто годами стоял в стороне, наблюдая за ростом цен, боясь заскочить в него. Наконец, эйфория и истории друзей и соседей, совершающих убийства на рынке, доходят до них. Опоздавшие, скептики, любители и робкие, наконец, одержимы жадностью и бросаются в ловушку с наличными в руках.
Это незадолго до того, как реальность и бедствие наступают. Большие дураки понимают, что они в беде. Наступает террор, и они начинают продавать. Они начинают ненавидеть актив, который когда-то любил, независимо от того, являются ли они акциями, облигациями, взаимным фондом, недвижимостью или драгоценными металлами.
Этап 5: рынок разворачивается, и бум превращается в кризис
Любители начинают понимать, что цены не всегда растут. Они могут заметить, что профессионалы продали и больше не покупают. Покупатели превращаются в продавцов, и цены начинают падать, заставляя банки подтягиваться.
Минский называет этот период «дискредитацией». Мой богатый папа сказал: «Это когда Бог напоминает тебе, что ты не такой умный, как ты думал». Легкие деньги ушли, и потери начинают ускоряться. В сфере недвижимости больший дурак понимает, что он должен больше своей собственности, чем она стоит. Он перевернут в финансовом отношении.
Этап 6: начинается паника
Любители теперь ненавидят свой актив. Они начинают сбрасывать его, когда цены падают, а банки прекращают кредитование. Паника ускоряется. Бум сейчас официально перебор. В это время могут быть установлены элементы управления, чтобы замедлить падение, как это часто бывает на фондовом рынке. Если падение продолжается, люди начинают искать кредитора последней инстанции, чтобы спасти нас всех. Часто это центральный банк.
Хорошей новостью является то, что на этом этапе профессиональные инвесторы просыпаются от своего сна и снова волнуются. Они похожи на зимующего медведя, который просыпается после долгого сна и находит ряд мусорных баков, заполненных дорогой едой и шампанским с вечеринки прошлой ночью, расположенных прямо возле их логова.
Этап 7: Белый Рыцарь едет в
Иногда кризис действительно взрывается, и правительство должно вмешаться - как это было в 1990-х годах после последнего краха в сфере недвижимости, когда было создано агентство, известное как Resolution Trust Corporation, часто называемое RTC. Как часто кажется, когда правительство что-то делает, некомпетентность достигает своего пика. РТК начал продавать миллиарды долларов невероятной недвижимости за копейки за доллар. Эти правительственные чиновники понятия не имели, сколько стоит недвижимость.
В 1991 году моя жена Ким и я переехали в Феникс, штат Аризона, и начали покупать все объекты недвижимости, которые могли. Мало того, что правительство не хотело иметь ничего общего с недвижимостью, инвесторы-любители и большие дураки ненавидели недвижимость и разыскивались. Люди действительно звонили нам и предлагали заплатить нам деньги, чтобы забрать у них собственность. Ким и я заработали так много денег за тот период времени, когда мы смогли выйти на пенсию к 1994 году.
Сегодня Феникс является самым быстрорастущим крупным городом США в США с самым высоким удельным показателем на единицу. Лас-Вегас - самый быстрорастущий маленький город.
Вот почему я говорю: «Я люблю крах рынка».
Хотя мы с женой продолжаем вкладывать средства, мы больше похожи на зимующих медведей, ожидающих окончания вечеринки. Как говорит Уоррен Баффет: «Мы просто пытаемся бояться, когда другие жадные, и жадничать, только когда другие боятся».
Поэтому вместо того, чтобы спрашивать: «Это пузырь?» более финансово разумно спросить: «На какой стадии мы находимся?» Затем решите, будете ли вы бояться, жадничать или впадать в спячку.
Полный пост | Вторник, 4 апреля 2006 г. | Автор: Роберт Кийосаки