Один из лучших бизнес-советов, которые я когда-либо получал, был: «С плохим партнером нельзя договориться о хорошем».
Имея много партнеров на протяжении многих лет, я могу сказать, что это утверждение верно. Поэтому я решил предложить свой личный опыт общения с партнерами, как хороший, так и плохой.
Все играют и не платят
Первый партнер - бывший CPA, который делает впечатляющие прогнозные проформы. Его цифры о будущей жизнеспособности проекта недвижимости всегда хорошо продуманы и убедительны.
На самом деле, после первой встречи с ним и его деловым партнером, одаренным на Уолл-стрит, и просмотра некоторых фотографий интересующей их собственности и представления архитектора о том, как она будет выглядеть после завершения, я был продан. Я стал их денежным партнером.
Пока что я заключил три сделки с этой парой, и на сегодняшний день мы не сделали ни копейки. Цифры по-прежнему выглядят опрятно и аккуратно каждый квартал, именно так, как CPA должен представлять финансовые результаты. Проблема в исполнении: проекты никогда не заканчиваются вовремя или в рамках бюджета. Что-то всегда идет не так, и всегда есть какая-то драма - проблемы с экологами, градостроителями или банками.
Наконец, после нескольких лет ссор, его партнер (одаренный ребенок) оставил отношения. Их проекты, в которые я инвестировал, все еще действуют, но до сих пор я не заработал на них денег.
Дополнительные отношения
Второй партнер - Кен МакЭлрой, писатель и личный друг. Моя жена Ким и я заработали больше всего денег с Кеном. Есть несколько причин, почему:
· Мы разделяем ту же инвестиционную философию.
Мы покупаем, улучшаем, держим и рефинансируем. Как правило, нам не нравится продавать нашу недвижимость.
· Его опыт восполняет пробелы в моей.
Кен владеет крупнейшей компанией по управлению недвижимостью на юго-западе, а его партнер Росс является застройщиком. Оба мужчины имеют почти 20-летний опыт работы в своих областях.
Благодаря многолетнему опыту работы Кена в качестве управляющего недвижимостью, он обладает опытом и навыками для оценки стоимости существующего имущества. А у Росса есть ноу-хау для своевременной и частичной реконструкции зданий.
· Мы придерживаемся той же стратегии.
Кен, Росс, Ким и я хотели бы вкладывать деньги, улучшать недвижимость, привлекать лучших арендаторов за повышенную арендную плату, переоценивать собственность, а затем занимать наши деньги и переносить капитал на следующую собственность. Затем мы повторяем процесс.
Почти бесконечное возвращение
Например, мы вложили около 2,5 млн. Долл. США в многоквартирный жилой дом стоимостью 300 млн. Долл. США и получили кредит на строительство для улучшения недвижимости. Год спустя из-за привлечения лучших арендаторов за счет более высокой арендной платы и более низкой доли вакантных площадей недвижимость была оценена в 14 миллионов долларов.
С более высокой оценкой мы рефинансировали недвижимость с помощью нового займа под лучшую процентную ставку и смогли взять безналоговую сумму в 4 миллиона долларов. Деньги не облагаются налогом, потому что это кредит, а не прибыль. Обслуживание долга - ежемесячный ипотечный платеж - оплачивается арендаторами.
Благодаря этой инвестиционной стратегии наша рентабельность инвестиций практически бесконечна. У нас нет денег на инвестиции, но мы собираем ежемесячный денежный поток и все еще контролируем собственность. Для меня это лучше, чем покупать недвижимость, продавать ее и платить налоги на нашу прибыль - или спешить покупать новую недвижимость только для того, чтобы избежать налогов на прирост капитала через обмен с отложенным налогом 1031.
(Обмен с отложенным налогом 1031 дает продавцам определенное количество дней, чтобы перевести деньги из продажи в другое имущество и отложить уплату налогов на прибыль. Этот процесс сложнее, чем кажется, поэтому я настоятельно рекомендую использовать агента обмена чтобы помочь вам в этом. Большинство брокеров по недвижимости могут рекомендовать агента по обмену, если вы живете в Соединенных Штатах; в других странах действуют другие правила.)
Пустые слова
Найти такого замечательного партнера, как Кен, - все равно, что найти отличного мужа или жену - вам нужно поцеловать много лягушек, прежде чем вы найдете принца или принцессу своей мечты. Я не знаю волшебной формулы, кроме как продолжать целоваться.
Мой богатый папа часто говорил мне: «Ты должен быть хорошим партнером, если хочешь найти хорошего партнера». Очевидно, это верно как в бизнесе, так и в любви. На мой взгляд, лучший способ начать - это посмотреть в зеркало и спросить себя: «Что я принесу за стол? Я тот человек, с которым я хотел бы иметь дело?» Важно честно оценить свои сильные и слабые стороны.
Одна из причин, по которой Кен, Росс, Ким и я так хорошо ладим друг с другом, заключается в том, что мы все любим недвижимость; мы дополняем друг друга с точки зрения наших индивидуальных сильных и слабых сторон; и мы все умеем собирать деньги. Мы делаем хорошую команду, потому что между нами есть синергия, а синергия - это деньги.
Выход
Мой самый важный партнер - моя жена, с которой я женат почти 21 год. Когда мы с Ким впервые встретились, я был глубоко в долгу от разрушительного делового партнерства. Несмотря на это, на нашем первом свидании я спросил ее: «У вас есть проблемы с богатством?» Трудно разбогатеть, если твой партнер не разделяет эту цель, и я бы никогда не стал богатым без нее.
Это подводит меня к следующему пункту: у всех партнерств должна быть стратегия выхода. Мой партнер Дональд Трамп говорит, что супружеские пары всегда должны иметь брачный договор. Правда, брачный период важен, если один партнер намного богаче другого до брака, но у нас с Ким нет такого. Вместо этого у нас есть собственные корпорации, которые мы контролируем самостоятельно.
Тем не менее Дональд прав: лучшее время подумать о стратегии выхода - это прежде чем стать партнерами, то есть после того, как вы поцеловали нескольких лягушек и нашли своего идеального делового компаньона. Но помните: они иногда превращаются обратно в лягушек, и с лягушкой вы ничего не можете сделать.
Полный пост | Понедельник, 9 июля 2007 г. | Автор: Роберт Кийосаки