По всему США ходят слухи о росте выкупа недвижимости. Многие люди, которые взяли эти экзотические ипотечные кредиты - занимают 125% от стоимости дома или выбирают ипотечные кредиты с регулируемой ставкой - пытаются сделать свои платежи, а некоторые не делают этого.
Кроме того, на рынке появляется избыток предложения новой недвижимости, особенно кондоминиумов. Мой друг, очень опытный инвестор в недвижимость, говорит, что в округе Сан-Диего, когда-то одном из самых популярных рынков недвижимости в стране, тысячи новых кондоминиумов готовятся к выходу на рынок - так же, как рынок смягчается. По его оценкам, в продажу вступают более 12 000 новых квартир, и в лучшие времена рынок может поглощать только около 1000 кондоминиумов в год. Если он прав, это означает, что 12 лет поставки будут готовы к выходу на рынок в следующем году.
Поскольку процентные ставки растут, а число новых покупателей начинает уменьшаться, добавление предложения на и без того плохой рынок недвижимости для продавцов может означать очень хороший рынок для покупателей и инвесторов в недвижимость.
Голодные аллигаторы
Люди, которые находятся в наибольшей беде, - это ласты - люди, которые стремятся покупать дешево и продавать дорого в течение короткого промежутка времени. Многие покупали кондоминиумы по планам, что означает, что проекты еще не были построены, в надежде, что, когда дома будут завершены, они будут продавать с чистой прибылью. Беда в том, что многие из этих плавников, привлеченных на рынок историями о людях, совершавших огромные убийства ранее с подобной стратегией, теперь должны быть убиты. Теперь они либо теряют свой депозит, либо вынуждены выкупать деньги на покупку в надежде, что дурака будет больше, чем где-то там, где есть недвижимость.
Если вы помните, то же самое произошло примерно в 2000 году, когда любители прыгнули на фондовый рынок, скупив технологические акции или любое IPO с дот-комом после названия компании.
Я полагаю, что в ближайшие месяцы мы увидим рост числа людей, выбрасывающих недвижимость, которую они не могут себе позволить. Они будут вынуждены продавать, потому что они будут съедены живьем явлением, известным как отрицательный денежный поток. Инвестиционные свойства, которыми вы должны кормить деньги каждый месяц, наивно называются аллигаторами - если вы не можете позволить себе кормить собственность каждый месяц, она съедает вас.
Я знаю одного так называемого инвестора в недвижимость (и я предпочитаю называть таких людей, как он, спекулянтами, а не инвесторами), у которого есть три дома, которые, как он думал, он мог бы купить, но они оценили их слишком высоко. Теперь 7500 долларов выходит из его кармана каждый месяц, чтобы накормить аллигаторов с отрицательным денежным потоком. Проблема в том, что он и его жена не зарабатывают так много в месяц. Их три аллигатора буквально пожирают их из дома и дома, потребляя прибыль, полученную от других сальто, и свои сбережения.
Чтобы еще больше облегчить страдания, им по-прежнему приходится платить налоги на прирост капитала, которые они сделали из своих предыдущих успешных бросков. Они тосты. Аллигаторы едят их заживо. Они не могут позволить себе кормить их, и они не могут позволить себе продавать их, потому что цены, которые они заплатили за этих аллигаторов, выше, чем они стоят сегодня. И это только одна история - из того, кто знает, сколько. В течение следующих нескольких лет держите глаза открытыми для некоторых выгодных сделок.
Время для профессионалов
Некоторые люди говорят, что сейчас мы входим на плохой рынок недвижимости. Я не согласен. Я думаю, что мы входим в отличный рынок. Плохая ситуация, когда любительские инвесторы становятся экспертами по недвижимости и повышают цены. Они делают жилье дорогим для домовладельцев, часто добавляя мало или вообще ничего к стоимости недвижимости. Они просто мутят воду и делают ценные инвестиции, дом, дорогой.
Теперь, я должен признать, я иногда покупаю, чтобы бросить, поэтому я не могу быть слишком критичным. Тем не менее, любители опаздывают на вечеринку и в конечном итоге жертвуют свои деньги профессионалам. Я говорю следующее: сейчас самое время стать профессионалом. Сейчас не время быть любителем. Это любители, которые прыгают, когда на рынке жарко. Это профессионал, который приходит, когда он остывает. Получить сообщение?
Когда раскаленный бычий рынок недвижимости начал перегреваться, у вас не было времени принимать взвешенные решения. Продавцы получали несколько предложений с завышенной ценой. На бычьем рынке нужно было быть быстрым, иметь деньги и быть немного глупым. Теперь, когда рынок остывает, продавцы немного скромнее. У вас есть больше времени и вы можете тщательно провести юридическую проверку. Вы можете договориться о лучших условиях и заключить более выгодную сделку, особенно если продавец держит ногу в пасти аллигатора.
Плохие новости это хорошо
Но не спешите. Я думаю, что у нас еще есть плохие новости, и я думаю, что они могут прийти с рынка облигаций. Я подозреваю, что многие из наших иностранных инвесторов, которые покупали наш долг, могут стать более осторожными в отношении инвестиций в американские активы, особенно в американские облигации. Многие иностранные банкиры могут сомневаться в том, что правительство США выплатит проценты по нашему долгу. Другими словами, многие инвесторы будут все больше переходить из своих денежных средств в материальные активы, такие как золото, серебро и другие металлы. Опять же, это только подозрение. Мы должны знать больше к сентябрю этого года.
Если инвесторы прекратят покупать государственный долг США, кто знает, что может произойти? США, возможно, придется поднять процентные ставки еще выше, что приведет к дальнейшему снижению цен на жилье. Так что наберитесь терпения, продолжайте смотреть на недвижимость, но держите руку на кошельке (если, конечно, вы не найдете продавца с действительно подлым аллигатором, который ест его живьем).
Год назад я разослал предупреждение инвесторам, особенно ластам, чтобы они быстро обналичили деньги. Я получил много гневных писем от людей, которые думали, что я их включаю. Они думали, что я распространяю плохие новости. Мало ли они знали, что, прогнозируя спад в сфере недвижимости, я распространял хорошие новости - хорошие новости для реальных инвесторов и плохие новости для борцов-аллигаторов-любителей.
Полный пост | Вторник, 13 июня 2006 г. | Автор: Роберт Кийосаки