Все бумы в конечном итоге обанкротились.
Мы все помним обвал фондового рынка 2000 года, и большинство из нас помнят обвал недвижимости после реализации Закона о налоговой реформе 1986 года. Сегодня многие люди ожидают очередной крах недвижимости.
К сожалению, несмотря на наше понимание бума и неизбежных спадов, покупатели «глупых денег» всегда находятся на вершине бума. В настоящее время это создает условия для потенциального рыночного спада, о котором мало кто знает. Я опишу это в сегодняшней колонке и посоветую, как лучше подготовиться в моей следующей колонке.
Экспресс-лейн Вдохновение
Около года назад я написал Yahoo! Финансовая колонка предупреждает читателей, что бум на рынке недвижимости закончился. Как я прогнозировал окончание бума? Я получил мой горячий совет от кассира в моем местном супермаркете Safeway.
Пока она подсчитывала стоимость моих яблок, брокколи и стейков, она вручила мне карточку своего нового агента по недвижимости и пригласила меня позвонить ей для моей следующей инвестиции в недвижимость. Через несколько минут я уже писал эту колонку. Как говорил мой богатый папа: «Когда тупые деньги гоняются за умными деньгами, вечеринка заканчивается». Излишне говорить, что многие агенты по недвижимости и инвесторы написали мне неприятные заметки.
Я не уверен на сто процентов, куда идут дела сегодня. Большинство экономистов прогнозируют сильную экономику, но экономисты волнуют меня больше, чем новоиспеченные агенты по недвижимости. Большинство, кажется, счастливы, что инфляция сдерживается; когда я слышу, что инфляция сдерживается, я начинаю думать о дефляции, и, как большинство из нас знает, дефляция намного, намного, хуже, чем инфляция.
Неудобная правда
Проще говоря, инфляция возникает, когда в системе слишком много денег. С другой стороны, дефляция происходит, когда в обращении слишком мало долларов. Когда это происходит, цены начинают падать. Например, в инфляционные времена цены на дома растут. В дефляционные времена цены на дома снижаются. Если цены на дома начинают падать слишком быстро, это может быть 1986 год снова и снова.
В 2005 году я написал колонку о том, как я люблю долги и свои кредитные карты. Проблема в том, что большинство людей делают. Сегодня вы можете претендовать на кредит, чтобы купить дом, просто если вы живы и дышите.
Таким образом, сильная экономика, которую мы наблюдаем годами, была построена на немых деньгах - в дополнение к умным деньгам - занимая все больше и больше. Даже у правительства США был полевой день, когда он занимал деньги на такие вещи, как ведение войны и попытка восстановить Ирак и Афганистан, а не восстановить нашу страну. И неудобная правда о долге заключается в том, что он должен быть возвращен.
Определенное соотношение
В течение следующих двух лет я предостерегаю людей следить за их соотношением между хорошим и безнадежным долгом и сохранять ликвидные резервы, такие как наличные деньги, золото или серебро.
Хороший долг - это долг, который делает тебя богатым. Примером хорошего долга является долг по жилым домам, которыми я владею. Этот долг хорош только до тех пор, пока есть арендаторы, которые будут платить за мою ипотеку. Если арендаторы перестают платить за квартиру, мой хороший долг превращается в плохой.
У большинства людей нет хороших долгов - у них есть только плохие долги. Безнадежный долг - это долг, который делает вас беднее. Я считаю ипотеку в моем доме безнадежным долгом, потому что я тот, кто платит по нему. Другими формами безнадежных долгов являются автомобильные платежи, остатки на кредитных картах или другие потребительские кредиты.
В нашем доме моя жена Ким и я держим 25-процентное соотношение долга к собственному капиталу. Другими словами, наш долг составляет 25 процентов стоимости дома. К сожалению, у многих людей отношение долга к собственному капиталу составляет 80 или более процентов. Это означает, что задолженность по их дому составляет 80 процентов, а их капитал составляет всего 20 процентов.
На наших инвестиционных объектах мы имеем более высокое отношение долга к собственному капиталу. Чтобы защитить себя, у нас есть денежные резервы для покрытия расходов на недвижимость. Например, в случае, если все арендаторы уходят, и никому не остается оплачивать ипотеку и расходы, у нас есть отдельные средства для каждого имущества с достаточной ликвидностью - то есть наличными, акциями и облигациями - для переноса здания в течение года , К сожалению, толпа тупых денег не имеет резервных средств для своей собственности.
Где дефляция наносит ущерб
На дефляционном рынке стоимость вашего дома может упасть. Если значение падает, банк может вызвать ваш кредит. Даже если вы никогда не пропускали платеж, и даже если вы опережаете график платежей, банк может вызвать ваш кредит, если посчитает, что стоимость имущества ниже суммы кредита.
Например, скажем, вы покупаете дом за 100 000 долларов, откладываете 20 процентов и занимаете 80 000 долларов. Если рынок падает и стоимость вашего дома падает до 70 000 долларов (потому что все остальные продают свои дома, чтобы погасить долг), кредитор может попросить вас немедленно выплатить 80 000 долларов, которые вы должны.
Если такая дефляция произойдет, деньги станут королем. На BMW будут распроданы полцены, закрыты дорогие рестораны, и люди останутся без работы. И любой, кто обслуживает людей с немыми деньгами, будет в беде. Как я уже говорил, дефляция намного хуже инфляции.
Умные деньги, плохие времена
Хорошей новостью является то, что в период дефляции умные деньги вновь выходят на рынок, поэтому сбои отлично подходят для умных людей с умными деньгами. Вместо того чтобы прислушиваться к оптимистичным экономистам, вы должны устранить безнадежный долг и улучшить соотношение долга к собственному капиталу.
Самое главное, учиться; если хочешь быть умным, нужно учиться. Я буду обсуждать то, что вы должны изучить во второй части этой колонки. На данный момент помните, что если дефляция наступит и произойдет рецессия, это не окажет большого влияния на бедных. Вместо этого это накажет людей среднего класса, которые думают, что они богаты, потому что их дома и акции выросли в цене.
Я объясню больше через пару недель.
Полный пост | Пятница, 16 февраля 2007 г. | Автор: Роберт Кийосаки