Новое правило денег #2 - Как использовать долг

New Rule of Money #2: Learn How to Use Debt

Автор: Роберт Кийосаки / вторник, 31 мая 2016

Время чтения: 5 мин

1

Сила хорошего долга и OPM

Это первый в серии о новых правилах денег. Я закладываю основу для этой серии в моем посте "реальная причина, по которой вы чувствуете (и являетесь) беднее". Я настоятельно рекомендую вам прочитать этот пост в рамках подготовки к этому и следующие посты о новых правилах денег.

Многие люди учат, что долг-это плохо или зло. Они проповедуют, что разумно расплатиться с долгами и держаться подальше от долгов. И в какой-то степени они правы.

Есть хороший долг и плохой долг. Это разумно, чтобы погасить плохой долг - или не попасть в него в первую очередь. Просто сказал, плохой долг берет деньги из вашего кармана, и хороший долг кладет деньги в ваш карман.

Кредитная карта-это часто плохой долг, потому что люди используют ее для покупки амортизирующих предметов, таких как телевизоры с большим экраном, автомобили и каникулы. И наоборот, кредит на инвестиционную недвижимость, которую вы сдаете в аренду, может быть хорошим долгом, если денежный поток актива покрывает выплату долга и кладет деньги в карман.

Люди, которые проповедуют зло долга, не понимают, что долг имеет важное значение для американской экономики. Хорошо это или плохо-спорно, но не спорно то, что без долгов вся наша экономика рухнет. Вся наша экономика базируется на устойчивой инфляции. И то, как мы поощряем эту инфляцию, - через долг.

К сожалению, то, как богатые используют долг, и то, как бедные и средние классы используют долг, значительно отличается.

Как бедные используют долг

Как упоминалось выше, бедные и средний класс используют долг, чтобы обычно покупать обязательства, такие как автомобиль или отпуск. Даже то, что они считают инвестициями, например, своим личным домом, не является активами. Почему? Потому что очень простое определение актива заключается в том, что он кладет деньги в ваш карман. Ответственность вынимает деньги. Личный дом только берет деньги из вашего кармана.

Этот метод использования плохих долгов для достижения вещей, которые, как правило, теряют ценность с течением времени, держит большинство людей финансово порабощенными долгами на протяжении большей части своей жизни. И когда они, наконец, решают избавиться от лекарства от плохих долгов, они часто тратят годы, работая все больше и больше, чтобы погасить его. Это много потерянного времени и возможностей.

Как богатые используют долг

Богатые используют хороший долг, чтобы повысить свою ценность, и они инвестируют в денежные средства, используя деньги других людей (OPM)—как банк, так и инвесторы.

OPM-это фундаментальная концепция богатого отца и признак высокого финансового интеллекта. Используя как хороший долг, так и OPM, вы можете значительно увеличить свою отдачу от инвестиций (ROI)—и вы даже можете получить бесконечную прибыль.

Хороший долг - это тип OPM. Недостатком долга является то, что вы, как правило, можете заимствовать только определенный процент от цены покупки актива. В соответствии с нашим примером недвижимости из моего предыдущего поста по хорошей задолженности, это, как правило, около 70-80 процентов от покупной цены.

Из-за этого у вас есть два выбора, когда вы находите достойные инвестиции: использовать свои собственные деньги или использовать деньги других людей. При условии, что вы хорошо структурируете сделку, чем больше вы можете использовать деньги других людей, тем выше будет ваш доход.

Многие люди думают, что это мир фантазий, который люди просто дадут вам деньги для инвестиций, но это не может быть дальше от правды. Реальность такова, что большинство людей не имеют времени, чтобы найти хорошие предложения. Вместо этого они полагаются на людей с надлежащим финансовым образованием, набором навыков и стремлением заключать с ними сделки.

Мой советник по недвижимости, Кен Макелрой, усовершенствовал использование OPM. Его компания, MC компании, покупает многоквартирные дома. Он делает всю тяжелую работу по поиску сделок, проведению due diligence, ведению переговоров с владельцами и кредиторами и управлению обработкой. В свою очередь, люди выстраиваются в очередь, надеясь вложить свои деньги с ним.

Сегодня, Кен делает большие сделки, которые требуют определенного типа инвестора. Не каждый может инвестировать в Кена. Но он начал с небольших сделок, как те, о которых я пишу сегодня, и работал над большими сделками.

Сила хорошего долга

Вот пример того, почему использование хорошего долга является мощным инвестиционным инструментом для богатых.

Используя банк, чтобы использовать мои инвестиции, я могу использовать свои деньги. Используя простую математику, предположим, что у меня есть 100 000 долларов и я хочу инвестировать их в недвижимость стоимостью 100 000 долларов, которая арендует около 800 долларов в месяц. Вы можете найти много свойств как это если вы смотрите старательно.

Я мог бы использовать все свои деньги, чтобы купить одну недвижимость за 100 000 долларов, или я мог бы использовать хороший долг, чтобы купить пять 100 000 долларов.

Банк одолжит мне 80 000 долларов за каждое имущество, и я разделю свои 100 000 долларов на пять 20 000 долларов.

При 5-процентном проценте оплата по кредитам составит около $ 500, включая налоги и страхование. Таким образом, мой денежный поток на каждом объекте будет составлять $300 в месяц ($800 в арендной плате – $500 в выплате долга = $300 в месяц) в общей сложности $1,500 ($300 x 5 = $1,500) в месяц—18-процентная годовая доходность.

Сила OPM

Вот пример того, почему использование хорошего долга в сочетании с OPM является еще более мощным инвестиционным инструментом для богатых.

Используя OPM, я могу увеличить доход и обеспечить еще больше активов. Предположим, что вместо того, чтобы откладывать 20 процентов на пять свойств, я могу использовать свои 100 000 долларов, чтобы положить 5 процентов на 20 свойств. Я могу сделать это, находя 20 отличных сделок и выстраивая инвесторы, чтобы инвестировать в них.

Вот как работает математика.

Банк будет одалживать $ 80,000 для каждого имущества, и я разделю свои $100,000 на двадцать $5000 сегментов, используя OPM, чтобы поднять другие $15,000, необходимые для каждого имущества. Опять же, при 5-процентном проценте оплата по кредитам будет составлять около $ 500 в месяц. Давайте предположим, что мы заплатим немного больше за деньги наших инвесторов и дадим им 7-процентный процент. Деньги, причитающиеся им, будут немного меньше, чем 100 долларов в месяц—но мы пойдем с 100 долларов, чтобы сделать это простым. Таким образом, наши общие затраты составят около $600 в месяц.

Это означает, что мы будем иметь денежный поток около $200 в месяц, который мы разделим с нашими инвесторами 50/50. Мы будем карманные $100 в месяц, или $ 1,200 в год, и наши инвесторы карманные $100 в месяц, или $1,200 в год.

Сложение общей прибыли для всех 20 сделок, это $24,000 в год денежного потока, возврат 24 процентов. Я не только зарабатываю на 6 процентов больше в год, чем если бы я просто использовал свои деньги, но у меня также есть право собственности на 20 активов, а не только на 5. Позже я могу рефинансировать эти свойства, погасить моих инвесторов, получить мои инвестиции обратно, и продолжать получать денежный поток от 20 свойств—бесконечное возвращение.

Опять же, я использую здесь очень простую математику. В реальной жизни, цифры более сложные и гораздо больше. Но принципы те же самые. Инвестирование в OPM требует высокого уровня финансовой разведки. Но и Кен Макелрой, и я начали с малого и работали в больших квартирных сделках, которые мы делаем сегодня. Вы можете сделать то же самое.

Быть усердным. Продолжайте увеличивать свое финансовое образование. Упорно работать. И освойте основы хорошего долга и OPM, и вы станете богатыми.