Выбор правильной стратегии инвестирования в недвижимость - это большое дело

- Choosing the right real estate investment strategy is a big deal

 

Если вы что-то обо мне знаете, то знаете, что две вещи, которые я больше всего люблю, - это обучение и инвестирование в недвижимость. Когда вы объединяете их, вы действительно привлекаете мое внимание.

 

Несколько дней назад я отправил записку, в которой поделился некоторыми плюсами и минусами инвестирования в недвижимость. Сегодня я хотел бы продолжить обучение на эту тему и поделиться некоторыми рекомендуемыми следующими шагами для вас.

 

Я не знаю, где вы находитесь в своем финансовом путешествии, но если вы кто – то, кто был заинтересован в инвестировании в недвижимость, но не был уверен, как начать - или если вы сделали немного инвестиций, но не нашли времени, чтобы действительно получить образование, как вам нужно, то я говорю с вами сегодня.

 

Я попросил свою команду собрать немного свободных ресурсов, чтобы помочь вам.

 

Во-первых, наша ежемесячная прямая трансляция будет уникальной. Там будет целый раздел, посвященный обмену стратегиями и ответам на вопросы, которые должны знать новые инвесторы в недвижимость. Мы пригласили несколько экспертов для этого, так что вы должны проверить его.

 

Во-вторых, мы подготовили полезное руководство, которое поможет вам выбрать правильную стратегию инвестирования в недвижимость. Руководство проведет вас через плюсы и минусы некоторых из самых популярных видов инвестирования в недвижимость – и это доступно вам мгновенно.

 

Оба этих бесплатных ресурса доступны вам здесь, смотрите внизу статьи …

 

Говоря о различных видах инвестирования в недвижимость…

 

Понимание различных типов инвестирования в недвижимость и преимуществ каждого из них является отличным упражнением. Многие люди начинают инвестировать в недвижимость с приобретения дома на одну семью, а затем сдают его в аренду, чтобы создать денежный поток. Если все сделано правильно, это отличное место для начала и позволяет вам построить денежный поток и богатство, в то время как вы развиваете свои инвестиции.

 

Тем не менее, сделайте себе одолжение сначала, получить базовое представление о других популярных видах инвестирования в недвижимость, а также. Вот краткий список, который я предлагаю вам изучить:

 

Односемейные дома

Многоквартирные дома

Апартаменты

Перепродажа домов

коммерческая недвижимость

Земля

 

 

Различные виды инвестирования в недвижимость не только имеют свои преимущества и проблемы, но и немного отличаются друг от друга. Вы можете обнаружить, что вам нравится один больше, чем другие, и начать развивать предпочтения и опыт.

 

Чтобы поддержать ваше образование в этой области, моя команда подготовила бесплатное руководство, выбор правильной стратегии инвестирования в недвижимость – это большое дело, которое подчеркивает плюсы и минусы всех различных типов недвижимости, о которых я упоминал, - плюс инвестиции в недвижимость в целом.

 

Бесплатное руководство включено, когда вы регистрируетесь для прямого эфира в этом месяце. Оба ресурса бесплатны для вас, как члена сообщества Rich Dad.

 

Если вы в настоящее время инвестируете в недвижимость или рассматриваете ее, я призываю вас продолжить свое образование. Продолжайте учиться, и самое главное, продолжайте действовать. Я желаю Вам удачи в этом стремлении.

 

Чтобы сделать жизнь лучше,

Роберт Кийосаки


 

Роберт Кийосаки давно поклонник инвестиций в недвижимость. На самом деле, из четырех основных

типы активов - бумажные активы, товары (например, драгоценные металлы), коммерческие предприятия и

недвижимость - недвижимость - его явный фаворит.

Но он также знает, что личные предпочтения, финансовые ситуации и стили инвестирования

отличаются от одного инвестора к другому, и поэтому целесообразность недвижимости как

Инвестиционная цель может варьироваться среди инвесторов. И даже для тех людей, для

для которых инвестирование в недвижимость является отличным выбором, существует большое разнообразие

имущество, которое можно пожелать рассмотреть.

Учитывая этот интерес, вот краткий список плюсов и минусов различных классов

инвестиции в недвижимость, чтобы помочь вам найти нишу в сфере недвижимости, которая подходит именно вам.

Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость в себя

Прежде чем рассматривать отдельные типы недвижимости, давайте рассмотрим более простой вопрос:

недвижимость - лучшая инвестиционная цель для вас? Несколько лет назад Роберт обратился к этому

Сам вопрос, и вот некоторые из его мыслей.

Плюсы инвестирования в недвижимость . Роберт определил как минимум семь основных преимуществ

инвестирования в недвижимость в целом:

• Использование чужих денег (OPM) . При инвестировании в недвижимость большинство

деньги принадлежат банку - только небольшой процент принадлежит вам.

• Денежный поток. Если арендованная недвижимость приобретается и управляется разумно, она

часто может обеспечить значительный, регулярный денежный поток.

• Оценка. Хотя Роберт не считает, что инвестировать в первую очередь для

оценка является разумным выбором, он согласен, что увеличение арендной платы и

ценности собственности могут обеспечить важный дополнительный поток дохода.

• Контроль. Инвесторы в недвижимость имеют гораздо больший контроль над доходами и

расходы, связанные с их инвестициями, чем большинство других инвесторов.

• Стабильность. Хотя стоимость всех инвестиций может уменьшаться

и местные экономические условия, наличные свойства, как правило, меньше

подвержены ежедневным взлетам и падениям рынка, чем другие виды

вложения.

• Налоговые преимущества. Существуют значительные налоговые преимущества с недвижимостью

инвестиции, такие как амортизация и другие налоговые списания, которые не являются

доступны для других форм инвестиций.

• Понятно. Хотя многие формы инвестирования в недвижимость могут быть довольно

комплекс, основы покупки недвижимости и расчетов знакомы

любой, кто когда-либо купил дом.

Минусы инвестирования в недвижимость. Столько, сколько Роберт любит инвестировать в недвижимость,

он признает, что это может быть не для всех. Вот несколько предостерегающих факторов, которые он

предполагает, что любой потенциальный инвестор в недвижимость должен иметь в виду:

• Должная осмотрительность. Помимо инвестиций в бизнес, инвестиции в недвижимость требуют

предварительная юридическая проверка требует больше времени, чем другие формы инвестирования.


• ликвидность. Ликвидность - это способность быстро конвертировать актив в деньги. В большинстве

В некоторых случаях это может занять несколько недель или месяцев, а иногда и дольше.

и из недвижимости.

• Управление. Инвестирование в недвижимость обычно требует больше времени -

и, как правило, больше практического управления, чем другие формы

вложения.

Если эти проблемы кажутся вам приемлемыми, особенно в свете огромного

Преимущества инвестирования в недвижимость - тогда недвижимость вполне может быть подходящего типа

инвестиций для вас. Но принятие этого решения займет у вас лишь часть пути к

инвестиционная стартовая линия. Вы также должны определить, какие типы недвижимости вы

хочу в свой инвестиционный портфель.

Вот некоторые соображения, которые вы можете иметь в виду:

Плюсы и минусы различных типов инвестиций в недвижимость

Существует широкий спектр типов инвестиций в недвижимость, от простых до очень

сложный, но мы рассмотрим шесть самых популярных здесь.

Дом для одной семьи

Дома на одну семью - это дома на одну семью, которые вы приобретаете, часто ремонтируете

(возможно, немного или, возможно, много), а затем сдавать в аренду лицам или семьям, которые предпочитают

живущих отдельно, но которые либо не имеют ресурсов, либо не хотят

Бремя покупки дома.

Плюсы инвестирования в аренду одной семьи. Некоторые из ключевых преимуществ

Инвестиции в аренду жилья на одну семью:

• Аренда домов на одну семью, как правило, ценится лучше, чем другие типы

жилой собственности, особенно для благоустроенных домов в процветающих или

улучшение сообществ.

• Арендаторы, как правило, дольше проживают в домах на одну семью, чем в других формах

арендуемой жилой недвижимости, снижение оборачиваемости и расходов на маркетинг

увеличение ROI.

• Обычно легче привлечь ответственных арендаторов для ухоженных домов, чем

для других типов арендуемой жилой недвижимости, тем самым защищая стоимость имущества

при одновременном снижении затрат на управление.

• У одного арендатора, как правило, меньше запросов на обслуживание и ремонт.

дома, чем с несколькими арендаторами, как многоквартирные дома

из-за лучшего содержания и потому, что на одного

дом.

• В большинстве юрисдикций налоги на имущество, как правило, пропорционально ниже для

семейные дома, чем для многоквартирных домов, квартир или коммерческой недвижимости.


• Если вы решили продать свою собственность, дома на одну семью, как правило, продаются быстрее

чем многосемейная недвижимость, квартиры или коммерческая недвижимость, не только

из-за их относительно более низкой стоимости, но потому что вы можете продать одну семью

дома для неинвесторов, в то время как многоквартирные и многоквартирные дома и

коммерческая недвижимость обычно продается только другим инвесторам

Минусы односемейного аренды дома инвестирования. Некоторые из основных недостатков

Инвестиции в аренду жилья на одну семью:

• Когда арендатор переезжает, ваша доля вакансий составляет 100%, и все ваши денежные

Поток дохода прекращается до тех пор, пока вы не сможете снова сдать в аренду имущество.

• Потому что арендные дома, как правило, имеют больше площади, а также

благоустройство, заборы и другие удобства, обслуживание и уход за единицей

затраты могут быть больше, чем для многих многоквартирных и многоквартирных домов.

• Некоторые арендные дома в более зажиточных районах имеют ежемесячного домовладельца

членские взносы (HOA), которые иногда могут быть высокими и

трудно передать арендаторам.

• Рынок аренды жилья, как правило, намного меньше, чем аренда других жилых помещений

рынки: большинство людей, которые могут себе позволить и хотят снять жилье, часто могут

позволить себе купить также.

• Вандализм и воровство чаще встречаются в свободных домах на одну семью, чем

с вакантными многоквартирными домами или квартирами.

Multi-family Properties

Многосемейные свойства включают дуплексы, триплексы, квадраплексы и кондоминиумы

и таунхаусы. Как и в случае домов на одну семью, многоквартирных домов

свойства, которые вы приобретаете, как правило, исправить (возможно, немного или, возможно, отличный

сделка), а затем сдавать в аренду отдельным лицам или семьям, которые предпочитают автономию

квартира живет, но не хочет (или не может себе позволить) дополнительных расходов на содержание

Дом для одной семьи.

Плюсы многосемейного инвестирования. Некоторые из основных преимуществ многоквартирной собственности

инвестирование это:

• Существует меньший риск отсутствия денежного потока, так как там больше жителей.

• Стоимость ремонта и улучшения может быть распределена по ряду

единицы измерения.

• Управлять одним многосемейным сообществом легче, чем эквивалентным числом

домов рассредоточены по широкой географической территории.

• В многоквартирном доме проще корректировать арендную плату с повышением, чем для

семейные дома, так как вы можете повышать арендную плату для будущих жителей, сохраняя их

стабильный для текущих резидентов (или, по крайней мере, для текущих арендных договоров).

• Арендаторы в ухоженных многоквартирных домах, как правило, более ответственны,

снижение затрат на управление и сохранение стоимости имущества.

• Эти арендаторы также могут чувствовать себя более обязанными сохранить свои свойства для

ради своих соседей или сообщества.

• При желании вы можете жить на месте в многосемейном доме, предоставляя вам

постоянная способность контролировать физическое состояние имущества, окрестности,

и арендаторы.


• Финансирование часто так же просто обеспечить для небольших (менее четырех единиц) многосемейных

свойства, как это для домов на одну семью, так как оба типа свойств

как правило, могут использовать те же долгосрочные, кредитные программы с низким процентом.

Минусы многосемейного инвестирования. Некоторые из возможных недостатков инвестирования в

Многосемейными свойствами являются:

• Управление ландшафтным дизайном, услугами (например, уборка снега и мусора), и

удобства, как правило, гораздо больше, чем для в противном случае эквивалентной одной семьи

дома.

• Уровень текучести в многоквартирных домах, как правило, выше, чем в односемейных

семейные дома, растущие вакансии, уборка и расходы на маркетинг.

• В некоторых случаях многосемейные жители могут взять на себя меньше ответственности за заботу о

их собственность, чем арендаторы дома для одной семьи.

• Для многоквартирных домов с более чем четырьмя объектами финансирование может быть больше

трудно и дорого получить, так как обычно вам нужно будет предоставить кредит

и поддерживать финансовый резерв.

апартаменты

Жилые комплексы - это аренда недвижимости от пяти до целых нескольких

сто единиц. Жилые комплексы могут быть маленькими или большими одно- или двухэтажными

или (особенно в городских районах) это могут быть высотные здания, от нескольких до десятков

этажей. Хотя есть много роскошных жилых домов (особенно в таких городах, как

Нью-Йорк), съемщики, которые ищут больше пешеходных квартир, как правило, имеют

относительно низкие доходы или предпочитают малообеспеченные жизни.

Плюсы инвестирования в квартиры. Инвестиции в квартиры предлагают ряд преимуществ

инвесторы, такие как следующие:

• Из-за обычно большего числа арендаторов, денежные потоки за квартиру

инвестиции, как правило, бесперебойны и более предсказуемы, а рентабельность инвестиций

часто довольно высокий.

• Квартиры, как правило, сдаются в аренду быстрее, чем другие жилые объекты

На самом деле, в некоторых квартирных комплексах существуют длинные очереди, такие как

могут быть арендованы почти сразу после их освобождения.

• Как и в случае с несколькими семьями, проще корректировать арендную плату с

жилой комплекс, чем для дома на одну семью, так как вы можете повысить арендную плату

для будущих жителей, сохраняя их стабильность для текущих жителей (или, по крайней мере,

для текущей аренды).

• Управленческие расходы в квартирных комплексах распределены по часто большим

количество единиц, а также стоимость единицы благоустройства и благоустройства

как правило, ниже.

• Управлять квартирами также проще, чем офисами, и даже небольшими

семейная недвижимость, так как аренда и отдельные единицы в квартире

все комплексы имеют тенденцию быть похожими, если не идентичными.

• Любые улучшения, которые вы делаете (например, добавление пула), увеличивают ценность

все единицы в комплексе, а не только один (как в домах на одну семью) или

несколько (как в многоквартирных домах).

• Существуют более долгосрочные возможности получения дохода, такие как модернизация, масштабирование и

преобразования в квартиры.


Минусы инвестирования в квартиру. Есть также некоторые заметные недостатки в квартире

Инвестиции:

• Квартирные комплексы, как правило, стоят дороже, чем аренда

дома или многосемейное жилье, и обычно требуют более сложного финансирования.

• Расходы на управление могут быть относительно высокими в расчете на единицу продукции, особенно если вы

нужно нанять управляющего недвижимостью - и частота сервисных звонков может быть высокой.

• За исключением роскошных или других благоустроенных жилых комплексов, уровень

ответственность арендатора и уход могут быть меньше, что приводит к увеличению затрат на ремонт

и снижение стоимости имущества.

• Ставки оборота могут быть высокими и (в зависимости от имущества) неоплата

Арендная плата и необходимость выселения может быть больше, чем для другой жилой аренды

свойства, увеличивая маркетинговые и юридические расходы.

• Среди всех типов жилой недвижимости, жилые комплексы, как правило,

самые неликвидные, потому что они обычно намного дороже, чем в одной семье

дома и многоквартирные дома и потому, что потенциальный покупатель рынка

меньше

Перепродажа домов

Перепродажные дома, часто называемые «fix & flip» свойствами, как правило, являются односемейными

дома, которые приобретаются и ремонтируются не с целью сдачи в аренду, а с

намерение быстро перепродать собственность для (ожидаемой) прибыли. Класс потенциального покупателя

По таким свойствам, как правило, параллели населения покупок других (не перевернутый)

ранее занимаемые односемейные дома.

Плюсы инвестирования с фиксацией флипов. Есть несколько потенциальных преимуществ фикс-флип

Инвестиции:

• С глубоким исследованием рынка, здравым смыслом, а иногда и небольшой удачей

с вашей стороны, инвестиции в фикс-и-флип часто могут дать относительно быстрые и значительные

возвращается.

• Рентабельность инвестиций в проблемную недвижимость, особенно в противном случае

качественные окрестности - могут быть особенно высокими.

• После получения возврата больше нет никаких обязательств перед имуществом, и

следовательно, нет текущих затрат на управление или обслуживание.

• Для генерирования возврата требуется только одна транзакция, а не продолжающаяся

поток арендных предложений.

• Нет затрат на ремонт и обслуживание, связанных с арендатором: инвестор

полный контроль над качеством недвижимости.

• Чем больше свойств вы переверните, тем более квалифицированными вы станете, и, следовательно,

выше ваш вероятный возврат инвестиций будет.

Минусы инвестирования с фиксированными отклонениями. В дополнение к этим преимуществам, инвестирование с фиксацией и переворотом

также создает некоторые нетривиальные риски:

• Нет никакого денежного потока, связанного с фиксированными свойствами, только перспектива

признательности и прироста капитала.

• Стоимость покупки, а затем ремонта или ремонта недвижимости может быть

довольно высоко.


• В зависимости от конкретной собственности и рынка, это может занять

значительное время для перепродажи свойства fix-and-flip, особенно если местный

рынок снижается или не растет, как ожидалось.

• Как и в случае с любым другим домом, затраты на продажу недвижимости с фиксированной защелкой обычно бывают очень

выше, чем маркетинговые расходы на аренду недвижимости.

• Вы можете проиграть, а не заработать, особенно если это чинит

расходы высоки, вы столкнулись с непредвиденными расходами, или вы должны держать собственность

в течение длительного периода времени.

Коммерческая недвижимость

Коммерческие объекты бывают самых разных типов, но в первую очередь включают офис

пространства, склады и промышленной собственности, а также торговые комплексы, такие как торговые центры и

торговые центры. Существуют существенные различия между типами коммерческой недвижимости

и их арендаторы, но некоторые из наиболее распространенных преимуществ коммерческой недвижимости

инвестиции:

• Сроки аренды, как правило, гораздо дольше, чем для жилой недвижимости.

• Из-за более длительной аренды и более высоких ставок, которые можно взимать, рентабельность инвестиций

от коммерческой недвижимости, как правило, в три-шесть раз больше, чем

для инвестиций в жилую недвижимость.

• Большинство коммерческих арендаторов, как правило, заинтересованы в поддержании

внешний вид их имущества, что снижает затраты на обслуживание и ремонт.

• На самом деле, со многими коммерческими объектами аренды, арендные договоры

нетто », что означает, что арендатор покрывает все постоянные расходы, такие как недвижимость

страхование и налоги, помимо технического обслуживания, ремонта и коммунальных услуг.

• А поскольку большинство бизнес-пользователей уходят домой ночью, вероятность того, что

приходится иметь дело с ночными вызовами, а не с жилой недвижимостью.

С другой стороны, из-за их обычно большего размера, коммерческая недвижимость

покупки, как правило, являются дорогостоящими и сложными (хотя иногда гибкое финансирование

доступны), и управление свойствами (из-за более разнообразных единиц и

потребность в профессиональном управляющем недвижимостью), как правило, требует больше времени и / или

более дорогой. Кроме того, потому что эти свойства обычно имеют гораздо больше людей на

помещения (включая посетителей), чем жилые объекты, потенциальные юридические обязательства

может быть сравнительно намного больше.

Вот некоторые дополнительные факторы, которые необходимо учитывать для каждого из трех типов

только что упомянутая коммерческая недвижимость

Офисная недвижимость. В зависимости от здания или комплекса, офисные арендаторы

часто готовы платить премию за аренду. Управление такими свойствами также может быть

более простым, поскольку все подразделения находятся в одном физическом месте. На

недостатком является то, что многие офисные объекты требуют большого ухода, благоустройства и

иногда стоимость услуг, и вакансии могут взлететь, и арендные ставки могут резко упасть

во время национальных или региональных экономических спадов.


Торговая недвижимость. Опять же, в зависимости от имущества и местоположения, розничные ставки аренды

может быть довольно высоким, а не принудительный оборот (например, компании разоряются или

закрытие магазинов) обычно низкое. В розничной торговле, где есть «якорные магазины», это также

можно взимать процент с продаж в дополнение к базовой ежемесячной арендной плате.

Однако, как и в случае с офисными помещениями, торговые объекты могут иметь высокие эксплуатационные расходы и,

в некоторых случаях высокие затраты на благоустройство и благоустройство. Кроме того, доход от аренды может

быть под сильным влиянием экономических условий, и вызванное электронной коммерцией ослабление

Судьба как обычных, так и торговых центров и торговых центров составляет, по крайней мере, немного

торговые площади несколько неопределенной инвестиционной перспективы.

Склады и промышленная собственность. Склады и промышленные объекты, как правило,

имеют более стабильную аренду, чем другая коммерческая недвижимость, из-за относительно

высокая стоимость переезда. И потому, что внешний вид таких свойств меньше

важнее, чем для офисных или торговых площадей, затраты на покупку и обслуживание часто

Меньше. С другой стороны, рынок этих объектов может быть более ограничен

типы арендаторов, чем для более общих офисных или торговых площадей, и такие свойства

могут быть подвержены экономическому спаду так же, как другие коммерческие

свойства могут быть.

Земля

Неразвитая земля является самой основной и, тем не менее, самой спекулятивной формой

инвестирование в недвижимость. Неразвитая земля может быть куплена и удержана для перепродажи, или это может быть

развитые (например, с домами, офисным парком и т. д.), а отдельные объекты продаются или сдаются в аренду

вне. Относительные преимущества инвестиций в землю, как и во многих типах инвестиций в недвижимость,

зависит как от местоположения земельного участка, так и от цели, для которой он приобретен.

Тем не менее, есть несколько общих черт, которые стоит рассмотреть.

Плюсы инвестирования в землю. Инвестирование в землю может предложить ряд потенциальных выгод,

в том числе следующее:

• Покупка земли, как правило, дешевле, менее сложна и требует меньше времени.

потребляют, чем покупки уже разработанной собственности.

• Как правило, земля покупается «как есть», как правило, устраняя необходимость в дорогих

ремонт или реконструкция.

• Потому что нет арендаторов, нет просроченных платежей, нет выселений, нет

полуночный сервис звонков, а не ремонт имущества.

• Стоимость неосвоенной земли обычно возрастает или падает в соответствии со стоимостью

окружающие области: если они ценят, земля, как правило, будет ценить

также.

• Стоимость земли также сильно зависит от схемы движения и близлежащих

удобства: так как они относительно предсказуемы, то же самое относится и к стоимости многих

посылок.

• В большинстве районов конкуренция за землю меньше, чем за другие

свойства, и поэтому инвесторы часто могут брать сравнительно больше, когда

предлагая его на продажу.


Минусы инвестирования в землю. При инвестировании в незастроенную землю

Существенные преимущества, есть также некоторые серьезные потенциальные риски, которые стоит отметить:

• Виды использования земли и, следовательно, ее ценность - часто определяются

местными постановлениями о зонировании, которые могут со временем меняться, часто непредсказуемо.

• Отсутствие коммунальных услуг, доступа к дорогам и других факторов может негативно повлиять на

стоимость земли.

• Некоторые местные условия, такие как присутствие крупных работодателей, могут иметь

большое и постоянное влияние на стоимость земли.

• Среди всех видов инвестиций в недвижимость, пожалуй, наиболее подвержен

национальные и местные экономические капризы: если площадь экономически уменьшается, земля

потеряет свою ценность даже быстрее, чем развитая собственность, так как будет меньше

нужно для расширения пространства.

• ROI для земли зависит исключительно от оценки, но пока нет никаких гарантий

что стоимость данного земельного участка будет цениться; на самом деле значение может

даже резко падает с неблагоприятными открытиями, такими как наличие токсичных отходов.

• Для неосвоенных земель меньше налоговых преимуществ, чем для развитых

недвижимости.

Какая ниша недвижимости подходит именно вам?

Вышеупомянутое исследование представляет то, что мы считаем, некоторые дразнящие варианты для инвестирования

в сфере недвижимости. Но какая ниша недвижимости вам подходит? Только вы и ваши финансовые

Консультанты могут определить это. Но если вы тщательно продумаете, сделайте осторожные суждения,

и с энтузиазмом и целеустремленностью преследовать цели инвестирования в недвижимость,

шансы на успех в выбранной вами нише могут быть действительно высокими.