5 стратегий заработка на недвижимости в этом году или как думают дико успешные инвесторы в недвижимость

введение

Инвесторы в недвижимость не отлиты из одной и той же формы. В то время как многие люди довольны—или, в некоторых случаях, смирились—тем, что они тратят свои 40 часов неделя за неделей, инвесторы в недвижимость-это уникальная порода. Они готовы рискнуть самостоятельно и взять на себя полную ответственность за свои успехи и неудачи.

Принимая на себя эту ответственность, те, кто действительно преуспевает, - это те, кто научился думать, как богатые. Они понимают, что освобождение от оков секторов е (наемный работник) и с (самозанятый) требует нового образа мышления.

Самое замечательное, однако, то, что каждый может приучить себя думать как успешный инвестор в недвижимость.

В этом специальном докладе пять стратегий изложены, чтобы помочь вам думать об искусстве инвестирования в недвижимость, как те, кто ушел до вас и успешно вышел из Крысиных бегов.

Стратегия №1-Четко определите, чего вы хотите достичь .

Больше людей знают, чего они "не хотят", а не чего они "хотят"."

Они знают, что не хотят работать на кого-то другого. Они знают, что не хотят жить от зарплаты до зарплаты. Они знают, что не хотят провести еще один день в крысиных бегах. Однако, когда вас спрашивают, чего они хотят и как именно они намерены это получить, вы остаетесь с пустыми взглядами и пожимаете плечами.

Успешные инвесторы в недвижимость, с другой стороны, точно знают, чего они хотят достичь и как они собираются это сделать.

Вместо того чтобы знать, что они не хотят жить от зарплаты до зарплаты, они знают, сколько денег им нужно в месяц, чтобы покрыть свои текущие расходы. Они разработали детальный план для получения этой суммы—а затем и некоторых-в течение определенного периода времени путем инвестирования в определенный тип или типы недвижимости. Фактически, они определили точное количество объектов недвижимости, которые им нужно будет приобрести. Они также знают, когда и как они перекроют свой портфель в более крупную денежную собственность, которая—по их расчетам-произведет достаточно пассивного денежного потока, чтобы покрыть все их расходы. Они даже могут показать вам электронные таблицы, которые отображают их ожидаемый денежный поток на ежемесячной и ежегодной основе вместе с количеством инвестиционных объектов, необходимых для поддержки этих цифр.

 

А вот сможет ли кто-то это сделать или нет, не имеет значения. Дело в том, что есть детальный план. Может быть, предположение или два ошибочны, и это займет шесть лет вместо пяти. С другой стороны, возможно, на полпути к инвестированию они узнают, как сократить свои расходы на реконструкцию, тем самым увеличивая свой денежный поток, и могут ударить по

цель через три с половиной года. План развивается. Она текуча. По мере изменения рынков и роста образования Новая реальность включается в план. Тем не менее, вы не можете пересмотреть то, чего у вас нет.

Так чего же именно вы хотите добиться в сфере недвижимости? Знаете ли вы, сколько вам нужно и как вы его получите? Сколько времени вам понадобится, чтобы добраться туда? Ответы на эти и многие другие вопросы-это то, что вам нужно знать, если вы собираетесь думать как успешный инвестор.

Стратегия №2-инвестируйте в денежный поток, а не в прирост капитала

Не так давно вы не могли включить телевизор, не увидев шоу, в котором пара парней, супружеская пара или кто-то еще покупали недвижимость для кражи, ремонтировали ее и продавали с огромной прибылью (все менее чем за час).

Теперь остановитесь и подумайте, сколько было шоу, где звезда шоу выходила из дома к почтовому ящику, брала чеки за аренду и возвращалась в дом? Не совсем обязательно смотреть телевизор, но если бы это шоу было включено, вы бы лучше посмотрели, как думает успешный инвестор в недвижимость.

Роберт Кийосаки всегда превозносил преимущества инвестирования в денежный поток, а не в прирост капитала. Если недвижимость ценится, пока вы ею владеете, отлично; однако если единственная причина, по которой вы покупаете недвижимость, заключается в том, что вы надеетесь и молитесь, чтобы ее стоимость выросла, то вы не настоящий инвестор—вы игрок.

Истинный инвестор понимает, что, хотя острые ощущения от получения десятков тысяч долларов за фикс-и-флип могут показаться привлекательными, продавая недвижимость, они обналичивают актив, который может положить деньги в их карман на долгие годы. Признательность - это просто глазурь, но не сам торт.

Не стоит заглядывать дальше недавнего краха, чтобы увидеть мудрость инвестирования в денежный поток. Когда недвижимость имеет положительный денежный поток, инвестор получает покрытие. Независимо от того, идет ли стоимость вверх или вниз, положительный денежный поток существует, чтобы покрыть все расходы и положить деньги в карман владельца. Однако, если вся отдача инвестиций зависит от роста цены, что произойдет, когда рынок пойдет вниз? Просто спросите "инвесторов", которые потеряли все, когда лопнул пузырь недвижимости.

Стратегия №3-надеяться на лучшее, планировать на худшее

Никто никогда не инвестирует с намерением потерять деньги. К сожалению, это случается даже с лучшими инвесторами. Секрет того, чтобы поставить шансы в вашу пользу, заключается в том, чтобы научиться минимизировать потенциальные риски, которые могут сорвать ваш успех. Вы делаете это путем проведения должной проверки, прежде чем приобрести какую-либо собственность.

"Проведение due diligence "-это термин, который был настолько злоупотреблен, что он попал в лексикон MBA-speak наряду с" созданием беспроигрышного"," правильной оценкой "и" нестандартным мышлением"."Все это в стороне, это не меняет воздействия и необходимости

процесс. Тщательное изучение потенциальной инвестиции поможет минимизировать риски и определить, имеет ли она для вас смысл.

Начинающий инвестор может наивно думать, что пока рента покрывает обслуживание долга, то все хорошо. Но если уровень вакантных площадей, затраты на ремонт, стоимость замены и ряд других непредвиденных обстоятельств не учитываются в окончательном анализе, то актив (то, что кладет деньги в ваш карман) может быстро превратиться в пассив (то, что вынимает деньги из вашего кармана), и владелец задается вопросом: "почему я не подумал об этом раньше?"

Это также выходит за рамки финансовых документов. Например, предположим, что инвестор посредством анализа финансовых показателей объекта недвижимости определяет, что инвестиции принесут денежный поток. Он закрывает сделку, выстраивает арендаторов, а затем выясняет, что в соответствии с CC&Rs (ковенантами, условиями и ограничениями) имущества ассоциация домовладельцев не позволит сдавать имущество в аренду. И что теперь?

Ничто из этого не должно отпугнуть кого-либо от инвестиций в недвижимость, но указать на необходимость тщательной оценки потенциальных инвестиций. Теперь, для некоторых, они неправильно истолкуют это, думая, что им нужно знать все, прежде чем они смогут инвестировать. Хотя это благородное стремление, оно совершенно нереалистично. Для тех, кто понимает философию богатого папы, они создадут команду консультантов, которые смогут задать им вопрос: "вы думали об этом?"

Стратегия №4-знать, как привлечь и удержать арендаторов

Вы когда-нибудь ездили в новенькой машине друга, а потом возвращались в свою машину? Какая была ваша первая мысль? Если вы похожи на большинство людей, это было: "моя машина отстой. Мне нужна новая машина.- Машина, которая всего несколько минут назад казалась прекрасной, вдруг становится неприемлемой. Почему это так? Причина в том, что вы осознали нечто лучшее.

Так какое же это имеет отношение к инвестициям в недвижимость? Когда речь заходит о привлечении и удержании арендаторов, вы должны дать им знать о "чем-то лучшем"."

Теперь, прежде чем обсуждать это, пожалуйста, примите это предостережение близко к сердцу—улучшайте свои свойства, но не переусердствуйте. Хотя все любят гранитные столешницы, установка их в том, что будет разделом 8 аренды, вероятно, не лучшая инвестиция времени и денег.

Так где же вы проведете черту и что даст вам наибольший выигрыш за ваш доллар? Во-первых, имейте в виду, что чаще всего вы будете показывать собственность, когда она пуста. Это означает, что каждая щепка в краске или пятно на ковре будет выделяться, как больной палец. Подумайте о том, чтобы перекрашивать свою собственность каждый раз, когда старые арендаторы съезжают. Это обеспечит чистый и свежий взгляд на потенциальных арендаторов. Теперь, хотя, возможно, нет необходимости устанавливать новые полы с каждым арендатором, объективно оцените оставшийся срок службы пола и, по крайней мере, очистите ковры перед показом имущества.

Еще один способ подумать, решая, что заменить или обновить, - рассмотреть теорию разбитого окна. Ученые-социологи Джеймс К. Уилсон и Джордж л. Келлинг, которые первыми ввели эту теорию, выдвинули предположение, что разбитое окно, оставленное без присмотра, увеличивает

вероятность того, что дополнительные окна будут разбиты вандалами. Если их не исправить, то со временем вандализм еще больше усилится.

Успешные инвесторы в недвижимость следуют теории разбитого окна, но в обратном направлении. Они понимают, что несколько улучшений в собственности помогают арендаторам видеть собственность больше как "дом", а не место, которое они просто арендуют. Они становятся более склонными заботиться о собственности, чем если бы в собственности была бытовая техника со скидкой и ковер класса builder. Это, в свою очередь, помогает снизить расходы на техническое обслуживание и ремонт, а также увеличивает продолжительность пребывания арендаторов в отеле.

Хотя нет однозначного ответа на вопрос, Сколько или как мало нужно обновить, вам нужно будет понять рынок аренды в вашем районе и то, что считается стандартным. Понимая свою конкуренцию и прислушиваясь к отзывам потенциальных арендаторов, вы получите хорошее представление о том, что поможет вам привлечь и удержать арендаторов.

Стратегия №5-Всегда Смотреть

Успешные инвесторы знают, что недвижимость—это игра чисел: чем больше объектов они найдут, тем больше предложений они представят; чем больше предложений они представят, тем больше сделок они совершат; чем больше сделок они совершат, тем больше денег они заработают.

Для того, чтобы помочь получить цифры в вашу пользу, вы всегда должны смотреть. Однако вы всего лишь один человек, и независимо от того, как усердно вы работаете, вы можете охватить только такую большую территорию. Если вы действительно хотите расширить свой охват, вам нужно установить несколько способов поиска возможностей. Еще лучше, если вы сможете настроить его так, чтобы возможности приходили к вам, тогда вы будете еще более эффективны. Один из способов получить возможность прийти к вам-это использовать "птичку"."

Берддог—когда речь заходит об инвестировании в недвижимость—это именно то, что подразумевает название: Человек, который ищет и возвращает инвестиционные возможности.

Так кто же может быть птицеловом? Друзья, семья, соседи или коллеги могут быть потенциальными птичьими собаками. Любой, кто находится в жилых кварталах на регулярной основе, также является хорошим вариантом. Примерами здесь могут быть почтовые перевозчики, работники по борьбе с вредителями, домашние инспекторы, ландшафтные дизайнеры, уборщики/горничные, компании, которые готовят недвижимость для продажи и т. д.

При вербовке берддога вам потребуется некоторое время, чтобы обучить его именно тому, что вы ищете, как его найти и за что вы готовы заплатить. Вы захотите охватить следующее:

* Потенциальные объекты недвижимости-подчеркните, что вы ищете только объекты недвижимости без вывески "продается" во дворе. (Причина в том, что вы можете найти "для продажи владельцем" и агентом перечисленные свойства самостоятельно.) Особый интерес для вас представляют пустующие объекты недвижимости с замком агента по недвижимости на объекте, но без знака "продается". Как правило, банки владеют этими объектами недвижимости через обращение взыскания и до сих пор не перечислили их в Службе множественного листинга (MLS). Поиск этих объектов до того, как банки перечислят их, может дать вам преимущество перед конкурентами.

* Сигнальные знаки-объясните, как определить свободные дома: свежий снег без следов ног, следов шин или вспаханной подъездной дорожки. Заколоченные окна. Стопка газет на подъездной дорожке или на крыльце. Почта, набитая в почтовый ящик. Разбитые окна и двери. Ни штор, ни жалюзи. Над выросшей или мертвой травой. Пропал электрический счетчик.

* Спецификации недвижимости-какую информацию они должны предоставить? Вам потребуется конкретная информация, такая как тип собственности, адрес собственности, город, штат и почтовый индекс, а также приблизительный квадратный метр дома. (Берддоги могут оценить квадратный метр, просто измерив длину своего шага, сойдя с участка и сделав обоснованное предположение.)

* Оценка имущества-пусть ваш берддог включает оценку состояния дома. Это "хорошо", "плохо", "действительно плохо" или "ужасно"?"Приведите примеры и определите, как вы классифицируете описания, чтобы Птицелов и вы использовали одну и ту же систему оценки.

* Фотографии - запросите шесть или более цифровых снимков объекта, на которых показаны передняя, задняя, обе стороны и дом с обеих сторон объекта. Чем больше фотографий они предоставляют, тем лучше. Кроме того, вам также нужны фотографии гаража, если он отдельно стоит, и любых других зданий.

Просто представьте, что ваши усилия по поиску расширяются в геометрической прогрессии. Берддоги-отличный способ расширить свой охват и "всегда быть в поиске", чтобы вы могли найти предложения до вашего конкурса.

Итоги:

Успешные инвесторы в недвижимость мыслят не так, как большинство людей, и, скорее всего, если Вы читаете это, то и Вы тоже. Желание контролировать свою судьбу и получить финансовое образование, чтобы видеть возможность там, где другие видят только риск, - отличительные черты тех, кто отделяет себя от стаи.

Научитесь включать стратегии, содержащиеся здесь, и вы будете хорошо на вашем пути к зарабатыванию денег в недвижимости.

 

 

5 Strategies for Making Money in Real Estate this Year How Wildly Successful Real Estate Investors Think

Introduction

Real estate investors are not cast from the same mold. While many people are contentor in some cases, resignedto putting in their 40-hours week after week after week, real estate investors are a unique breed. They are willing to venture out on their own and take complete responsibility for their success and failure.

In taking on that responsibility, the ones that really succeed are the ones that have learned to think like the rich. They understand that breaking from the shackles of the E (Employee) and S (Self-Employed) quadrants necessitates a new way of thinking.

The great thing, however, is that anyone can train himself or herself to think like a successful real estate investor.

In this special report, five strategies are laid out to help you think about the art of real estate investing like those who have gone before you and successfully exited the Rat Race.

Strategy #1 - Be Clear on What You Want to Accomplish

More people know what they "don't want" rather than what they "do want."

They know they don't want to work for someone else. They know they don't want to live paycheck to paycheck. They know they don't want to spend another day in the Rat Race. However, when asked what they do want and how exactly they intend to get it, you are left with blank stares and shoulder shrugs.

Successful real estate investors, on the other hand, know exactly what they want to accomplish and how they are going to go about it.

Instead of knowing they do not want to live paycheck to paycheck, they know how much money they need per month to cover their current expenses. They have developed a detailed plan to generate that amount—and then some—over a definitive timeframe through investing in a specific property type or types. In fact, they have determined the exact number of properties they will need to purchase. They also know when and how they will roll their portfolio over into a larger cash flowing property thataccording to their calculations—will produce enough passive cash flow to cover all their expenses. They can even show you the spreadsheets that map out their anticipated cash flow on a monthly and yearly basis along with the number of investment properties required to support those numbers.

 

Now whether or not someone could accomplish this is beside the point. The point is that there is a detailed plan. Maybe an assumption or two is off and it takes six years instead of five. On the other hand, perhaps halfway into investing they learn how to cut their remodeling expenses, thereby increasing their cash flow, and are able to hit the

target in three and a half years. The plan evolves. It is fluid. As markets change and education increases, the new reality is incorporated into the plan. Nevertheless, you can't revise something you don't have.

So what is it EXACTLY that you want to accomplish in real estate? Do you know how much you need and how you will get it? How long will it take you to get there? The answers to these questions and a whole host of others are what you need to know if you are going to think like a successful investor.

Strategy #2 - Invest for Cash Flow, Not Capital Gains

Not too long ago, you couldn't turn on the television without seeing a show where a couple of guys, a married couple, or whoever were buying a property for a steal, fixing it up, and selling it for huge profits (all in less than an hour).

Now stop and think how many shows were there where the star of the show would walk out of the house to the mailbox, take out the rent checks, and walk back into the house? Not exactly must-see-TV, but if this show was on, you would have a better look into how a successful real estate investor thinks.

Robert Kiyosaki has always extolled the virtues of investing for cash flow as opposed to capital gains. If a property happens to appreciate while you own it, great; however, if the sole reason you are purchasing a property is because you hope and pray that the value will go up, then you aren't a true investoryou're a gambler.

A true investor understands that while the thrill of receiving tens of thousands of dollars for a fix-and-flip may sound appealing, by selling the property, they are cashing out an asset that can put money in their pocket for years to come. Appreciation is just the frosting but not the cake itself.

One can look no farther than the recent crash to see the wisdom in investing for cash flow. When a property has a positive cash flow, the investor is covered. Regardless of whether the value goes up or down, the positive cash flow is there to cover all the costs and put money in the owner's pocket. However, if an investment's entire return hinges on the price going up, what happens when the market goes down? Just ask the "investors" who lost everything when the real estate bubble burst.

Strategy #3 - Hope for the Best, Plan for the Worst

No one ever invests with the intent to lose money. Unfortunately, it happens to even the best investors. The secret to putting the odds in your favor is learning how to minimize the potential risks that could derail your success. You do this through conducting due diligence before you purchase any property.

"Conducting due diligence" is a term that has been so overused that it has fallen into the MBA-speak lexicon along with "creating a win-win," "right-sizing," and "thinking outside the box." All that aside, it does not change the impact and necessity of the

process. Thoroughly examining a potential investment will help minimize risks and determine whether an investment still makes sense for you.

A beginning investor may naively think that as long as rents cover the debt services, then all is well. But if vacancy rates, repair costs, replacement values, and a number of other contingencies aren't factored in to the final analysis, then an asset (something that puts money in your pocket) can quickly turn into a liability (something that takes money out of your pocket) with the owner wondering, "Why didn't I think of that earlier?"

This goes beyond the financials too. For example, suppose an investor through an analysis of the property's financials determines that an investment will cash flow. He closes on the deal, has tenants lined up, and then finds out that according to the CC&Rs (Covenants, Conditions, and Restrictions) of the property, the homeowner's association will not allow the property to be rented. What now?

None of this is meant to scare anyone from investing in real estate, but to point out the need to be thorough in evaluating a potential investment. Now, for some, they will misinterpret this to thinking they need to know everything before they can invest. While a noble pursuit, it is completely unrealistic. For those who understand the Rich Dad philosophy, they will build a team of advisors who they can count on to ask them the question, "Have you thought about this?"

Strategy #4 - Know How to Attract and Retain Tenants

Have you ever ridden in a friend's brand new car and then got back in your car? What was your first thought? If you are like most people, it was, "My car sucks. I need a new car." A car that seemed fine just moments ago is suddenly unacceptable. Why is that? The reason is you became aware of something better.

So what does this have to do with investing in real estate? When it comes to attracting and retaining tenants, you need to make them aware of "something better."

Now before discussing this, please take this caveat to heart—improve your properties, but don't OVER-improve your properties. While everyone loves granite countertops, installing them in what will be a Section 8 rental is probably not your best investment of time and money.

So where do you draw the line and what will give you the most bang for your buck? First, keep in mind that more often than not, you will be showing the property when it is empty. This means that every chip in the paint or stain on the carpet will stand out like a sore thumb. Consider repainting your property every time old tenants move out. This will provide a clean and fresh look to prospective renters. Now while there may not be a need to install new flooring with each tenant, objectively evaluate the remaining life expectance of the flooring and at the very least have the carpets cleaned before showing the property.

Another way to think when deciding what to replace or upgrade, is to consider the Broken Window theory. Social scientists James Q. Wilson and George L. Kelling, who first introduced the theory, put forth that a broken window left unattended increases the

likelihood of additional windows being broken by vandals. If not corrected, eventually over time further vandalism escalates.

Successful real estate investors follow the Broken Window theory, but in the reverse. They understand that a few upgrades on a property help tenants see the property more as a "home" instead of a place they are just renting. They become more inclined to take a care of the property than they would if the property had discount appliances and builder grade carpet. This in turn helps keep maintenance and repair costs lower as well as increases how long tenants stay in the property.

While there is no definitive answer to how much or how little to upgrade, you will need to understand the rental market in your area and what is considered standard. By understanding your competition and listening to the feedback of prospective renters, you will get a good sense of what will help you attract and retain tenants.

Strategy #5 - Always Be Looking

Successful investors know that real estate is a numbers game—the more properties they find, the more offers they submit; the more offers they submit, the more deals they will do; the more deals they do, the more money they make.

In order to help get the numbers in your favor, you always have to be looking. However, you are only one person and regardless of how hard you work, you can only cover so much ground. If you really want to expand your reach, you need to establish multiple ways of finding opportunities. Better still, if you can set it up so the opportunities come to you, then you will be even more efficient. One way to have opportunities come to you is by using a "birddog."

A birddogwhen it comes to real estate investingis just what the name implies: an individual that hunts for and brings back investment opportunities.

So who might be a birddog? Friends, family, neighbors, or co-workers might be potential birddogs. Anyone who is out in residential neighborhoods on a regular basis is a good option too. Examples here would be mail carriers, pest control workers, home inspectors, landscapers, house cleaners/maids, companies that prepare foreclosure properties for sale, etc.

When recruiting a birddog, you will want to take some time to educate the individual on exactly what you are looking for, how to find it, and what you are willing to pay. You will want to cover the following:

Potential properties - Emphasize that you are only looking for properties without a "For Sale" sign in the yard. (The reason being is that you can find "for sale by owner" and agent listed properties on your own.) Of particular interest to you are vacant properties with a real estate agent's lock box on the property but no "For Sale" sign. Typically, banks own these properties through foreclosure and have yet to list them on the Multiple Listing Service (MLS). Finding these properties before banks list them can give you a leg up on your competition.

     Telltale signs - Explain how to spot vacant houses: fresh snow with no footprints, tire tracks, or plowed driveway. Boarded up windows. A pile of newspapers in the driveway or on the front porch. Mail stuffed in the mailbox. Broken windows and doors. No curtains or blinds. Over grown or dead grass. Missing electrical meter.

     Property specifications - What information do they need to submit? You will want specifics such as type of property, property address, city, state, and zip, and approximate square footage of the house. (Birddogs can estimate the square footage by simply measuring the length of their stride, stepping off the property and making an educated guess.)

     Property assessment - Have your birddog include an assessment of the condition of the house. Is it "Good," "Bad," "Really Bad," or "Awful?" Give examples and define how you would classify the descriptions so the birddog and you are using the same evaluation system.

     Photos - Request six or more digital pictures of the property that show the front, back, both sides and the house on both sides of the subject property. The more pictures they provide the better. In addition, you also need pictures of the garage if detached and any other buildings.

Just imagine expanding your finding efforts exponentially. Birddogs are a great way to further your reach and "always be looking" so you can find deals before your competition.

The Bottom Line

Successful real estate investors do not think like most people and chances are if you are reading this, neither do you. A desire to control one's destiny and attain the financial education to see opportunity where others only see risk are the hallmarks of those who separate themselves from the pack.

Learn to incorporate the strategies contained here and you will be well on your way to making money in real estate.